マイホーム購入後の突然の転勤の対処法とは？
郡山市でマイホーム購入をした際、突然転勤になったら、持ち家をどうするのかは悩ましい問題です。家族一緒に暮らすために、単身赴任は避けたい・・・という場合、選択肢は３つ。売却をするか、賃貸で出すか、そのまま空き家にしておくか・・・です。
どの選択肢も一長一短がありますので、状況に応じた選択肢についてご紹介していきたいと思います。それぞれのメリット・デメリットも押さえた上で、後悔しない選択ができるように是非、参考にしてみてくださいね。
転勤が決まったら家はどうする？
転勤に際して、家はどうするのが１番いいのでしょうか。
売却する、賃貸にする、そのまま空き家にしとく。。。の選択肢があります。
【１】１年以内に戻る → 空き家にする
【２】３年以内に戻る → 賃貸に出す
【３】戻るか不明 → 売却する
【１】そのまま空き家にしておく
転勤から１年以内に戻る予定ならば、売却してしまうという人はあまりいないと思います。では、貸すのはどうかというと１年未満の短期で借りる人はなかなか見つかりません。
見つかったとしても、長く住めない物件ですから家賃はかなり安くなってしまいます。また、賃貸に出す前にリフォームやクリーニングの費用がかかる可能性があります。
【２】賃貸で貸す
転勤から３年以内に戻る予定の場合、現在の住まいを気に入っていないならば、売却してもかまいません。そうでないならば賃貸に出すことをオススメします。
ただし、借りる人がいなければ成り立たないので、タイミングなどもありますが賃貸需要が多いエリアだとより早く借りる人が見つかることでしょう。それでも３年以内の期間限定で貸す場合、借りる人は見つかりにくいですし、相場より家賃は安めになります。転勤を理由に自宅を賃貸に出す場合、次の点に気を付けて賃貸に出しましょう。
◎定期借家契約で賃貸の期間を限定する
とても重要なのが【定期借家契約】で貸すことです。
世の中の賃貸マンションや賃貸アパートのほとんどは【普通借家契約】で賃貸されています。【普通借家契約】で家を貸すと入居者は強力に保護されるので、【正当な事由】がない限り、契約更新が可能です。
オーナーが転勤から戻って再び住みたいというのは【正当な事由】とは認められないので、入居者に退去してもらえない可能性があります。
でも、【定期借家契約】で貸せば、契約の更新がないので、契約が終了したら必ず退去してもらえるので安心です。
◎住宅ローンの契約違反に注意
住宅ローンを利用している場合は銀行に相談しておくことです。
住宅ローンは、基本的に借りている人が自分で住むためのもので、一般の借り入れよりもずっと低い金利に優遇されています。家を勝手に賃貸に出すことは、銀行との契約違反です。ローンの種類が変更になって金利が上がってしまう場合があります。でも、あらかじめ銀行に相談しておけば、転勤の間だけの賃貸であれば住宅ローンのままでも認められるのが一般的です。
【３】売却する
転勤から戻るかわからない場合、今住んでいる家は賃貸で出すか、売却しましょう。
住宅ローンを抱えている場合、転勤中も、住宅ローンや固定資産税、都市計画税が発生します。これらの支払いに耐えられるかどうかが、売却や賃貸に出すときのポイントです。期限がわからない転勤をするケースや、賃貸の借り手を見つけにくい地域では、物件の売却をオススメします。
売却・賃貸・空き家のメリット・デメリット
売却のメリット
◎買い替え可能
◎賃貸の手間がかからない
◎税金などの維持費がかからない
◎資金余裕が生まれる
売却のデメリット
◎思い入れのある大切な自宅を手放すこと
◎引越し手続きで忙しい中、売却活動を行うこと
賃貸のメリット
◎期間限定で賃貸すれば再び住むことができる
◎家賃収入が得られる
賃貸のデメリット
◎転勤から好きなタイミングで戻れない
◎空室になると赤字
◎入居者とのトラブル
◎資金的に余裕がなくなりやすい
空き家のメリット
◎他人に貸さないので安心
◎いつでも戻れる
空き家のデメリット
◎家が傷む
◎不審者に狙われる
◎ローンと家賃の二重負担
家を売却する場合の４つのコツ
◎最も高く売ってくれる、そして自分たちが遠くに行っても安心して家を預けておける不動産会社を見つける
◎スケジュール優先なら買取を選ぶ
◎引越しでからでも売却はできるので焦らない
◎一日も早く売却に向けて動く
住宅ローンが残っている場合に注意すること
基本的に、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却することはできません。抵当権がついたままの不動産は、住宅ローンが延滞されたときに差押られてしまうので、そのような不動産を買う人はいないからです。
つまり、売却した代金で住宅ローンを全額返済するか、ローン残債よりも高く売れなければ、預金などで差額を返済することになります。マイホームを購入してまだ数年しか経っていない場合、ローンがあまり減っていないので、売却代金よりもローン残債が上回る可能性が高くなります。
住み替えローン
ローンが残ってしまう場合で、転勤先で家を購入する予定がある場合には【住み替えローン】を利用するという方法があります。【住み替えローン】は、旧宅の残ってしまったローンと、新居の購入費用を合わせて借り入れるものです。
ただし、借入額が多くなるので、比較的年収が高い場合などに限られ、審査は厳しくなります。
まとめ
今回は、マイホームを購入して、突然転勤になった場合【持ち家をどうするか】と悩んだときの対処方法をご紹介させていただきました。
まずは、いつ家に戻れるのかを一つの判断基準としましょう。
ほとんどの方がどうしたらいいかわからない。。。という方が多いかと思いますので、不動産会社へご相談されることをオススメします。
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