雨漏りというのは家の築年数に関係なくどの家にも起こり得ることです。売りに出したい家が雨漏りする場合、それが原因で安くなるのではないかそもそも売れるのかと心配になることでしょう。
しかし、雨漏りなどの不具合を隠して売却すると、売却後にトラブルに発展する場合があるので注意が必要です。今回は雨漏りする家を上手に売却する方法についてご紹介していきます。
雨漏りには告知義務がある
家を売却する際に、売主は買主に対して家の不具合などを必ず伝えなければなりません。
家などの不動産は、宅地建物取引業という法律に従って売買が行われますが、その法律の中に【売主は瑕疵（かし）についてすべて買主に報告しなければならない】という決まりがあります。これが【告知義務】です。
雨漏りは【物理的瑕疵（ぶつりてきかし）】に該当し、家を売る前からすでに建物自体が不具合を起こしているという項目に該当します。瑕疵に当てはまるものは、必ず買主に報告しなければなりません。
宅地建物取引業法では、仮に雨漏りの部分の修理やリフォームを行っていたとしても、一度雨漏りの不具合を起こした部分については、瑕疵であることに変わりないという認識になります。
雨漏りの二次被害も告知義務がある
雨漏りが起こった場所はカビやシロアリといった二次被害の原因となることがあります。築年数に関係なく木造の家は、雨漏り後の二次被害に遭いやすいので特に注意が必要です。
雨漏りが発生した部分は湿度が高くなるため、柱や梁などの躯体部分が腐食したり、強度が弱くなってしまう恐れがあります。
また、雨漏りによって湿度が高くなってしまった場所は、シロアリが住みつくのに最適な場所です。建物の内部の見えない部分にシロアリが繁殖してしまうと、知らぬ間に柱を食い荒らされ、しまいには建物倒壊の恐れが出てきてしまいます。
家の売却の際には、このような二次被害がある場合も必ず告知をしなければなりません。
カビやシロアリは外観からはわからず、一見すると不具合がないように見えるため、売主が不具合に気づかず買主へ告知を忘れてしまうというケースがあります。
しかし、後から告知をしていないということが判明すると、契約不適合責任を負うことになったり売買後に買主とのトラブルに発展したりするかもしれません。
契約不適合責任とは・・・契約内容と引き渡された物件の状態が違っている場合に、修理費や違約金などを売主が負わなければならないというものです。
雨漏りした家を売る方法
１、修理してから売却
売主がきちんと修理を行っていれば、購入後に買主が雨漏りで困ることはありません。修理の費用は発生しますが、あらかじめ雨漏りをした部分以外にも建物の強度が弱くなっている部分や今後雨漏りが発生しそうな部分など確認し、あわせて修理するかどうかを検討することが大切です。
しかし、築年数が経っている場合には、修理をしなければならない部分が多くなり、費用が高額になる可能性があります。どこまで修理をしたらよいのかわからないこともあるかもしれません。そのような時は、まず不動産会社に相談してどこまでの修理を行えばよいか聞いてみましょう。
２、ホームインスペクションを行ってから売却
修理をしようにも、建物を見ただけではどこが不具合を起こしているのかわからないという場合がほとんどです。そのような場合は、ホームインスペクションを行いましょう。
ホームインスペクションとは・・・売却前に住宅診断士の資格を持つ人に家の状態を診断してもらうというものです。雨漏り以外に修理が必要な部分がある場合にも細かく診断してもらえます。
３、更地にして売却
雨漏りの部分の修理費用や二次被害の修理費用など、修理費用が多額になってしまうような古い家の場合は、家を解体して更地にしてから売却するという方法もあります。
更地にしてしまえば、買主は家屋の傷み具合などの心配がすべてなくなります。また更地にしておけば、買主にとっては新しい家を建てることができるので、土地の購入に意欲的になるかもしれません。さらに土地の場所や周辺の環境がよければ、買い手が早く決まる可能性もでてきます。
しかし家を解体するにしても大きな費用がかかってしまうので注意が必要です。
４、買取専門の不動産会社に売却
雨漏りした部分の修理や解体に費用をかけたくない場合や、費用をできるだけ抑えて売却したいという場合には、買取専門の業者にそのままの状態で買い取ってもらうという方法もあります。
買取で売却すると売却額が相場価格の３割程度下がりますが、売主としては売却後の契約不適合責任などを負う必要がなく、トラブルなく安心して売却できます。
買取専門業者の中には、雨漏り・シロアリ・カビなどの被害に遭った物件を取り扱っている専門業者も多く存在します。あらかじめ不具合を申告した上で専門業者に買い取ってもらえるというのは、売主にとって大きなメリットとなるでしょう。
まとめ
雨漏りしたことのある家や雨漏りしている家を売却する際は、まずその旨を買主に伝えることが大切です。きちんと伝えないと告知義務違反となり、売却後に買主とのトラブルに発展する恐れもあります。雨漏りする家の売却方法はいくつかありますが、どの方法が適しているかわからない場合は、適格なアドバイスをしてくれる不動産会社に相談すると安心でしょう。
